Несвободная планировка

НЕМНОГО ИСТОРИИ

В 1993 году компания «Квартал» приступила к проектированию первого в новой российской истории монолитного домостроения небоскрёба Ленинском проспекте, дом 116, корпус 1 на Ленинском проспекте, дом 116, корпус 1. Для завоевания потребителя и создания совершенно другого типа жилья и уровня комфорта особое внимание застройщиком было уделено планировочным решениям квартир. Архитекторы создавали просторные светлые квартиры с большими окнами и минимальным количеством перегородок внутри. Применение широкого, 9-метрового шага несущих стен обеспечило возможность организовывать внутреннее пространство квартир по желанию их владельцев. Компания предлагала проектные варианты планировок квартир, не выстраивая их в натуре, за исключением перегородок санузлов. К «мокрым» зонам всегда существовали повышенные требования. Покупателю предоставлялась свобода в создании своего, уникального жилища. Востребованность квартир без отделки и внутренних перегородок привела к тому, что застройщик и во всех последующих коммерческих домах реализовывал квартиры со свободной планировкой. Такой тип квартир прочно завоевал популярность в сегменте жилья бизнес-класса.

НЕСВОБОДНАЯ СВОБОДА

Но при кажущейся «свободе» закон накладывает определённые рамки на безграничные фантазии собственников квартир, а так же обязательства согласовать в установленном порядке предполагаемые изменения, отклонения от проектного, предложенного застройщиком, изначального варианта планировки квартиры. Вот об этом этапе в реализации плана по обустройству своего жилища большинство собственников, к сожалению, забывает. Объяснения, как правило, у всех похожие: «я купил «свободную планировку», «застройщик мне передал квартиру без перегородок». «Зачем мне что-то согласовывать?». Термин «свободная планировка» – не правовое понятие, а маркетинговое, и обозначает оно свободу от перегородок внутри квартиры и множество вариантов устройства этих самых перегородок под конкретные запросы собирающейся проживать в ней семьи. Квартира свободна от внутренних ненесущих конструкций, но ни никак не от обязательств собственника квартиры узаконить сделанные в ней изменения.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ

Все отклонения от обмерочного плана органа, осуществляющего инвентаризацию и технический учёт, должны быть согласованы в установленном законом порядке. Причём общий порядок действий состоит из нескольких этапов:

1. разработка проекта перепланировки и/или переоборудования квартиры;
2. согласование проекта Мосжилинспекцией с получением на руки разрешения на переустройство помещений и производства связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме;
3. выполнение работ в квартире по согласованному проекту;
4. подписание комиссией в составе представителей Мосжилинспекции, Управы района, управляющей компании (ТСЖ), исполнителя (производителя работ), собственником и др. акта о завершённом переустройстве и/или перепланировке жилого помещения;
5. вызов представителей БТИ и проведение обмеров всех помещений в квартире с получением по результатам технической инвентаризации соответствующего комплекта документации, включающего экспликацию и поэтажный план в бумажном виде и на электронном носителе;
6. подача заявления в Росреестр для осуществления изменений в кадастровом учёте объекта недвижимости для отражения изменений в ЕГРН технических характеристик квартиры, в том числе общей площади квартиры. Новая площадь объекта повлечёт за собой изменение кадастровой стоимости квартиры и, соответственно, налога на недвижимость. Завершением данного этапа будет получение выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах, в которой будут отображены новые параметры квартиры;
7. передача полученной выписки из ЕГРН в организацию, управляющую жилым домом (это либо ТСЖ, либо управляющая компания, в зависимости от способа управления, выбранного жильцами дома). Этот шаг необходим для начисления расходов на содержание жилого дома (коммунальных, эксплуатационных и прочих обязательных платежей), расходов на капитальный ремонт, исходя из новой площади квартиры.

Все этапы должны быть пройдены собственником до конца. Встречаются случаи, когда собственник квартиры или его представители останавливаются на четвёртом (акт) или пятом (БТИ) шаге, считая, что выполнили согласование, что глубоко ошибочно. Иногда собственники делают это сознательно, но чаще по незнанию. Много путаницы в связи с этим произошло в период создания государственного кадастра недвижимости (ГКН) и затем в 2017 году в период его объединения с единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Тогда данные БТИ автоматически передавались для заполнения ГКН. При этом сведения по незаявленным на тот момент в Росреестр перепланировкам, автоматически попадая в результате вышеуказанных реорганизаций в новый единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), сегодня содержат особую отметку. Она гласит, что сведения о площади помещения имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные», и в ней указывается площадь объекта, существовавшая на момент регистрации права собственности. Какие могут быть последствия для собственника при наличии такого комментария? При продаже квартиры, например, в момент подачи документов на регистрацию наличие такой отметки в реестре автоматически означает приостановку государственной регистрации. Далее следуют задержка в получении денег продавцом, нервотрепка, срочная подача заявления в Росреестр на учёт изменений с приложением подтверждающих документов, в случае их утери – получение дубликатов в Мосжилинспекции и т.д. Вывод напрашивается сам собой: доводите согласование перепланировки до конца.

КАТЕГОРИЧЕСКИ ЗАПРЕЩЕНО

Как далеко может зайти собственник в процессе ремонта квартиры для воплощения своих фантазий об идеальном жилище? Закон устанавливает жёсткие ограничения на работы, которые ни при каких условиях не могут быть разрешены. Вот неполный список работ, производство которых при ремонте квартиры не допускается:

• нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;
•  ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчёту по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из лёгких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
• перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и/или центрального отопления на лоджии, балконы и веранды;
•  устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и/или отопления;
• устройство проёмов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов в многоквартирных домах типовых серий;
• устройство проёмов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери;
•  объединение газифицированного помещения с жилой комнатой;
• увеличение санузлов за счёт жилых комнат.

РАСПЛАТА

Зачем тратить деньги, время и силы на согласование перепланировки? Так думают одни собственники. Другие – вообще не подозревают, что перепланировка, произведённая в квартире в результате ремонтных работ, требует согласования. К третьей категории относятся граждане, понимающие, что осуществлённые в результате перепланировки изменения законом запрещены, а, следовательно, согласовать их невозможно.
Но рано или поздно вопрос о несогласованной перепланировке всё равно встанет. Причём государство ежегодно усиливает меры к выявлению незаконных перепланировок. Так, например, московские власти в 2017 году утвердили новый порядок организации технического учёта объектов жилого и нежилого фонда в столице. Теперь, если специалисты БТИ не выходили на обследование квартиры в течение последних пяти лет, то никакие документы технического характера БТИ не выдаст. Необходимо сначала заказать и оплатить услугу по выезду специалиста для проведения натурного обследования на предмет выявления несоответствий, а затем получить необходимые документы. Если сотрудник БТИ не зафиксирует никаких изменений, то поэтажный план будет соответствовать ранее выданному. Но если изменения были произведены, БТИ выдаст документы с учётом фактических изменений, указанных на плане красным цветом. Фрагменты чертежа, пометки и цифры красного цвета на поэтажном плане помещения называют «красными линиями». Так обозначается перепланировка и/или переоборудование помещения, проводимые без согласования в установленном законом порядке. При этом красные линии на плане помещения не всегда обозначают самовольно демонтированные стены, возведённые перегородки, проделанные, либо наоборот заложенные проёмы. Они также используются для отражения изменений, произошедших в результате перестановки оборудования на кухне, например, газовой или электрической плиты, мойки, либо сантехприборов в санузлах. Таким образом, для того чтобы техническая информация, содержащаяся в документах БТИ соответствовала фактическому положению вещей и не содержала красных линий необходимо своевременно оформлять в установленном законом порядке перепланировку и/или переоборудование любого помещения.
Документы БТИ могут потребоваться при оформлении ипотеки или её рефинансирования. Обнаружение несогласованной перепланировки на данном этапе грозит собственнику либо отказом в выдаче ипотечного кредита, либо, если согласование перепланировки возможно, требованием банка привести документы в порядок в определённый срок.
Собственнику, который приобрёл квартиру, используя ипотечный кредит, необходимо также быть очень внимательным в вопросах перепланировки. Изменения технических характеристик объекта недвижимости требуется согласовывать с банком. При этом специалисты банка имеют право посещать залоговую квартиру с инспекцией на предмет выявления фактов, ухудшающих состояние квартиры и снижающих её рыночную стоимость. При выявлении факта незаконной перепланировки последствия для заёмщика могут быть совершенно разные, вплоть до расторжения договора с выплатой неустойки.
При продаже квартиры документы технического характера необязательны, но покупатели квартиры могут их запросить. Некоторые покупатели в принципе не рассматривают приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, поскольку не хотят принимать на себя все, связанные с данным обстоятельством, риски. Это сужает круг потенциальных покупателей квартиры в условиях падающего спроса и снижающихся цен на недвижимость. Многие требуют уменьшения цены за счёт несогласованной перепланировки, так как их не радует перспектива последующего согласования с непонятным исходом.

ОСТАВИТЬ ВСЁ КАК ЕСТЬ ИЛИ УЗАКОНИТЬ?

Если ещё у кого-то остались сомнения в этом вопросе, то окончательно развеять их поможет обращение к законодательству РФ. Последствия самовольного переустройства и/или самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены Жилищным Кодексом РФ и Кодексом РФ об административных правонарушениях.
О возможных перепланировках Мосжилинспекция чаще всего узнаёт по заявлению соседей, управляющих компаний и ТСЖ. Шум, вибрация, доставка строительных материалов, хождение рабочих, строительный мусор на лестничной площадке и доставляемые в связи с этим неудобства окружающим – неизбежные спутники ремонта. В год фиксируются тысячи подобных обращений. Примерно в половине случаев подтверждается, что ремонт действительно ведётся с нарушениями. Нарушения обнаруживаются и эксплуатирующими организациями при наступлении аварийных ситуаций в квартире.
Согласно предписанию Мосжилинспекции собственник жилого помещения или наниматель квартиры по договору социального найма, скрывший самовольное переустройство и/или перепланировку, обязан согласовать изменения, либо привести квартиру в прежнее состояние в указанный срок.
Если собственник проигнорировал требование Мосжилинспекциии, то придётся решать споры в суде. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если же произведённые изменения нарушают закон, то суд однозначно вынесет решение о необходимости привести квартиру в изначальное состояние.
Если владелец квартиры продолжит бездействовать, то суд по соответствующему иску может принять следующее решение:

1. в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи квартиры средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника квартиры обязанности по приведению её в прежнее состояние;
2. в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника объекта недвижимости, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению квартиры в прежнее состояние.

И это – не сухая теория закона. В Москве подобные решения судами принимаются. Квартиры, уклоняющихся от исполнения предписаний Мосжилинспекции и решений судов нарушителей продаются с торгов.
Кодексом РФ об административных правонарушениях предусмотрена ответственность граждан за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах в виде штрафа в размере от двух до двух с половиной тысяч рублей. Штраф придётся заплатить даже в тех случаях, когда собственник при производстве работ не сделал ничего запрещённого и согласование перепланировки возможно, а также, если когда собственник сам обратился в Мосжилинспекцию после выполненной перепланировки.
Между Мосжилинспекцией и Управлением Федеральной службы судебных приставов по Москве подписано соглашение о взаимодействии. К лицам, не исполнившим решение суда по устранению последствий самовольного переустройства и/или перепланировки, применяются меры по ограничению их выезда за границу.

КАК СОГЛАСОВАТЬ?

До разработки проекта перепланировки помещения и его согласования рекомендуется получить бесплатную консультацию специалистов Мосжилинспекции (Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах в службе «одного окна» в своём административном округе). Ведь ряд работ не требует особого разрешения. Например, не требует разрешений устройство и/или разборка встроенных шкафов и антресолей, не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету, замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству, остекление балконов и лоджий и др. Отдельные работы можно выполнить без проекта и разрешения и оформить потом в уведомительном порядке. Это такие работы, как перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах санузлов и кухонь, заделка или устройство дверных проёмов в ненесущих перегородках, устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, разборка ненесущих перегородок и др. На основании заявления владельца помещения в течение 10 дней оформляется акт о завершённом переустройстве и/или перепланировке помещения.
Разработаны каталоги типовых проектов переустройства и/или перепланировки, не требующих разработки индивидуального проекта и его согласования. Ознакомиться с каталогами типовых проектов можно на сайте Мосжилинспекции – www.mgi.mos.ru.
Если же проект необходим, то заказать его можно у автора проекта дома или в любой проектной организации, вступившей в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющую свидетельство о допуске к таким работам, которых в Москве более чем предостаточно. Далее проект нужно согласовать. Собственник (наниматель) квартиры может собственными силами согласовывать перепланировку, или нанять организацию, которая от его имени за определённую плату выполнит эту задачу, сэкономив время заказчика.
Состав пакета документов для получения решения о переустройстве и/или перепланировке квартиры установлен ЖК РФ:

• заявление;
•  правоустанавливающие документы;
•  проект переустройства и/или перепланировки;
•  технический паспорт квартиры;
• согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), если квартира находится в социальном найме.

В связи с введением в городе Москвы электронного взаимодействия между органами исполнительной власти, заявитель с 2012 года вправе не предъявлять правоустанавливающие документы и технический паспорт жилого помещения, так как эти документы будут получены Мосжилинспекцией в виде электронной копии самостоятельно.
Сдать пакет документов для согласования проекта перепланировки можно в службу «одного окна» Мосжилинспекции либо Многофункционального центра по предоставлению государственных услуг (МФЦ).
На Портале государственных и муниципальных услуг г. Москвы www.mos.ru предоставляется электронная услуга по согласованию переустройства и/или перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах и оформлению приёмочной комиссией итогового акта.

ПОДВОДЯ ИТОГИ

В правовом смысле «свободной планировки» не существует, а фактический план квартиры должен соответствовать поэтажному плану БТИ и наоборот. Параметры квартиры из документов БТИ должны совпадать с данными Росреестра, которые можно увидеть, получив выписку из ЕГРН. В разделе «Особые отметки» выписки не должны содержаться сведения об особом статусе объекта, указывающие на то, что ранее перепланировка не была заявлена в Росреестр. Вопросы согласования перепланировки и/или переоборудования квартиры должны решаться своевременно во избежание возможных проблем при реализации прав по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом.