Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

РБ «Квартал на Ленинском» попросил основного спикера мероприятия – Алексея Шарова, генерального директора «АВЕРТА ГРУПП», поделиться опытом оспаривания кадастровой оценки.

Ежегодно повышающаяся сумма имущественного налога заставляет бдительного собственника недвижимости разбираться, откуда берутся такие цифры? С 2012 года в результате реформы любая недвижимость оценивается налоговыми органами исходя из её кадастровой стоимости.

На практике оказывается, что после анализа новых результатов кадастровой оценки установленная стоимость недвижимости зачастую значительно превышает рыночную, что приводит к неоправданно высоким ежегодным налогам.

Для многих владельцев недвижимости становится актуальной оспаривание кадастровой стоимости через комиссию по рассмотрению споров при Росреестре или в суде. Процедура проводится при участии квалифицированных оценщиков и юристов и даёт возможность на основе детального изучения объекта недвижимости рассчитать максимально приближенную рыночную стоимость, что, в случае соблюдения процедуры оспаривания кадастровой стоимости, приводит к сокращению имущественного налога. Специалисты «АВЕРТА ГРУПП» ежегодно оценивают более 4000 объектов недвижимости и в 90% случаев сталкиваются с их увеличенной кадастровой оценкой и, соответственно, высоким налогом на имущество.

Откуда берётся налог?

Налогом на имущество облагается вся недвижимость: любое недвижимое имущество различных категорий назначений, а также земельные участки. Имущественный налог на эти объекты рассчитывается как произведение налоговой базы – кадастровой стоимости – на коэффициент, значение которого отличается в различных субъектах РФ.

Завышенная кадастровая стоимость (а значит, и высокий налог) возникает в результате несовершенства методики массовой оценки – когда стоимость конкретного здания рассчитывается одинаково для всего кадастрового квартала. Так же у специалистов государственных бюджетных учреждений (ГБУ), которые осуществляют расчёт стоимости, нет физической возможности выехать на все объекты исследования для выявления качественных и количественных характеристик объектов недвижимости. Таким образом, не всегда при расчёте кадастровой стоимости во внимание принимаются такие факторы, как вид фактического использования объекта недвижимости, отношение площади полезного использования к общей площади и другие.

При работе над оценкой недвижимости приходится сталкиваться с объектами в центре столицы, где зачастую старые здания, находящиеся в ветхом состоянии, порой даже близком к аварийному, при этом располагающиеся на «дорогой» земле, имеют неоправданно высокую кадастровую стоимость. В качестве примера можно привести одно из зданий 1890 года постройки. Высокая степень износа деревянных перекрытий строения требует больших эксплуатационных расходов. В отличие от современных бизнес-центров, расположенных неподалеку, степень износа этого объекта существенно выше, поэтому назначать «соседям» одинаковую кадастровую стоимость – технически некорректно. В случаях со старыми сооружениями необходимо принимать в расчёт амортизационные расходы: сколько собственнику необходимо ежемесячных вложений, чтобы поддерживать объект в безопасном эксплуатационном состоянии. На практике методика определения кадастровой стоимости не принимает во внимание такие важные детали, а корректировки стоимости объекта недвижимости не применяются.

Зачастую представителями ГБУ не учитываются и количественные показатели объекта. Например, здание может наполовину использоваться как офис, часть помещений, предположим, занимают торговые площади, часть – сервисные услуги и т.д. Рассчитывать все помещения в объекте по одинаковой цене неправильно.

Что может повлиять на снижение стоимости? 

Факторами, которые влияют на цену недвижимости, а значит, при необходимости, помогут пересмотреть её кадастровую стоимость, выступают:

• назначение и фактическое использование объекта недвижимости;
• состояние здания;
• соотношение площади, сдаваемой в аренду помещений, к общей площади здания;
• эксплуатационные расходы;
• транспортная доступность;
• привлекательность расположения объекта;
• многие другие детали, о которых собственник может даже не подозревать.

При первичном анализе объекта, в первую очередь, уточняется актуальная кадастровая стоимость и выявляется наличие и размер разницы между кадастровой и рыночной оценкой. Далее специалисты исследуют объект недвижимости: изучают район расположения и инфраструктуру, техническое состояние, насколько удобен подъезд и парковка, как далеко от транспортных развязок находится здание, имеются ли обременения и ограничения использования и другие особенности. Все эти факторы влияют на привлекательность объекта и его рыночную цену.

Один из показательных проектов в практике «АВЕРТА ГРУПП» – пересмотр кадастровой оценки крупного торгового центра в городе Одинцово, Московской области, рядом с которым велось строительство транспортной развязки. Эти работы буквально заблокировал вход в здание, что привело к значительному снижению потока посетителей. Как следствие начали съезжать арендаторы, а владелец здания оказался в трудном финансовом положении: доходов хватало лишь на погашение завышенного имущественного налога. В результате наших действий удалось добиться снижения кадастровой стоимости на 38%, что существенно снизило налоги. На сэкономленную сумму собственник смог сделать ремонт некоторых помещений, благодаря чему привлёк новых арендаторов.

Другим примером является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в башне «Империя» комплекса «Москва-Сити». В небоскрёбе помимо торговых площадей и апартаментов много вспомогательных помещений (лестничные пролеты, туалеты, подсобные и технические помещения), которые не приносят дохода собственнику здания. Раньше вся площадь здания была оценена по единой кадастровой стоимости. После того, как помещения были разделены и посчитаны по отдельности, исходя из их эксплуатационных особенностей, общая ежегодная экономия на налоге составила более 35 миллионов рублей (около 30%).

Разделение помещений в соответствии с их назначением актуально и для советских построек, переоборудованных под коммерческие помещения. Особенность таких зданий – просторные коридоры и лестничные пролёты и при этом маленькие кабинеты. Безусловно, у специалистов государственных служб не хватает времени выезжать на каждый объект оценки, чтобы принять во внимание подобные факторы, влияющие на цену здания или помещения. Профессиональные консультанты, в свою очередь, проанализировав особенности и характеристики объекта недвижимости, будут доказывать в комиссии или суде, что кадастровая стоимость завышена. При наличии объективных причин обоснования экспертной группы с большой долей вероятности помогут снизить налог.

Восстановить справедливость

В любом случае начать следует с самостоятельного анализа текущей кадастровой стоимости. Если появилась уверенность в том, что стоимость высокая, необходимо обратиться в оценочную или консалтинговую компанию, специализирующуюся на вопросах оспаривания кадастровой стоимости. Специалист, имеющий опыт в соответствующей сфере, сможет провести оценку и подготовить отчёт, с которым можно будет обратиться в комиссию ГБУ или в суд для оспаривания стоимости.

Весь путь по приведению кадастровой стоимости в соответствии с текущей рыночной конъюнктурой можно пройти и самому, но существует вероятность, что при самостоятельном обращении в уполномоченные органы без должных знаний нюансов и тонкостей процесса сроки процедуры оспаривания увеличатся, а результат окажется отрицательным. Нередко приходится сталкиваться с тем, что после неудачного самостоятельного опыта оспаривания кадастровой оценки собственник всё равно обращается к профессионалам, которые при первоначальном анализе потенциала по снижению кадастровой стоимости помогут разработать правильную тактику.

Специалисты компании «АВЕРТА ГРУПП» ведут проект по гарантированному оспариванию кадастровой стоимости от начала и до конца: проводят оценку, готовят полный пакет документов, иск в суд с целью рассмотрения возможности снижения кадастровой стоимости и, как следствие, налоговой нагрузки, присутствуют на всех судебных заседаниях и заседаниях комиссии.

Предупрежден – вооружен

С каждым годом налог на имущество возрастает. Стоит ли проводить комплекс процедур по его снижению – каждый собственник недвижимости решает сам. Однако владеть информацией о кадастровой стоимости и отслеживать величину ставки налога мы рекомендуем постоянно, чтобы последствия налоговых изменений не отразились на финансовой устойчивости бизнеса, личном и семейном бюджете.