Сколько стоит квартира в «Квартале на Ленинском»?

«За сколько я могу продать свою квартиру?» – первый вопрос, который задаёт собственник недвижимости риэлтору. Учитывая множество факторов, начиная от макроэкономических, заканчивая детальным анализом характеристик объекта недвижимости: местоположения, уровня дома и состояния самой квартиры, квалифицированный специалист отвечает на вопрос продавца, сколько стоит его квартира и почему. Вердикт продавца, как правило, следующий: «Я Вас услышал, но хочу выставить квартиру на продажу за…». Далее озвучивается сумма, существенно превышающая запросы потенциальных покупателей. Таким образом, исходя из пожеланий продавца и его собственного видения экономической ситуации, на рынок выходят переоценённые квартиры, которых сегодня в Москве, по оценкам разных специалистов, – от 50 до 80 процентов от общего числа квартир, выставленных на продажу.


Сотрудники компании «Квартал Риэлти» провели анализ состояния рынка жилья повышенной комфортности на примере жилого комплекса «Квартал на Ленинском». Это 16 домов бизнес-класса по Ленинскому проспекту и улице Удальцова. В данной локации у компании по состоянию на 30 апреля находилось в продаже 35 квартир общей площадью около 6 000 м². Средняя цена предложения 1 м² квартир с отделкой составила 381 438 рублей. Выборка была «очищена» от пяти квартир с максимальной ценой. Кстати, средняя цена 1 м² исключённых из расчёта квартир – 629 499 рублей.

Необходимо отметить, что средняя заявленная продавцами цена 1 м² квартир без отделки – 351 164 рубля. Выборка также была очищена от максимальных значений. Средняя цена всех квартир (как с отделкой, так и без неё) составила 376 215 рублей за 1 м². Для того чтобы ответить на интересующий продавцов и покупателей вопрос: «Сколько стоит квартира в «Квартале на Ленинском»? – были сопоставлены реальные и заявленные цены на квартиры. При расчёте средней равновесной (рыночной) цены учитывались четыре квартиры, проданные с участием компании с начала текущего года, и две сделки, расстроенные по причине отказов собственников от продажи на этапе подготовки предварительных договоров. Итак, средняя рыночная цена 1м² оказалась равной 300 340 рублям. Все квартиры, представленные в данной выборке, – с отделкой, некоторые из них даже частично или полностью меблированные. Таким образом, разрыв между реальной (рыночной) и заявленной ценой 1 м² жилья в «Квартале на Ленинском» на основании данных компании «Квартал Риэлти» в среднем достигает 21,26 %. Отвечая на вопрос собственника о стоимости его квартиры, получаем следующую картину:

Общая площадь квартиры, м2	Цена 1 м2, руб.	Стоимость, руб.
60	300 340	18 020 400
75	300 340	22 525 500
80	300 340	24 027 200
105	300 340	31 535 700
120	300 340	36 040 800
150	300 340	45 051 000
175	300 340	52 559 500

Важно заметить, что величина этого разрыва между заявленной и реальной ценами квадратного метра жилья не является скидкой, как может подумать продавец. Снижение цены квартиры на данную величину не является достаточным условием для привлечения покупателя и совершения долгожданной сделки. 21,26 % – это всего лишь объективное несоответствие, полученное расчётным путём, между средней ценой продажи и средней ценой покупки в отдельно взятом сегменте рынка в конкретной локации. А скидкой в данном случае будет называться дополнительная уступка от рыночной цены, которой продавец может изменить решение о покупке колеблющегося и сомневающегося покупателя в пользу своей квартиры.


Интересным является ещё один показатель, полученный расчётным путём на основании данных компании «Квартал Риэлти» – это процент «переоценённых» квартир в «Квартале на Ленинском». В апреле 2017 года он составил – 85%! Другими словами, всего 15% выставленных на продажу квартир предлагались по рыночной или близкой к ней цене. Это самый низкий показатель за последний год. Самое высокое значение показателя в 25% было отмечено в декабре 2016 года. Его снижение обусловлено продажей квартир с наименьшей ценой и, соответственно, появлением новых – с высокой заявленной стоимостью.