Движение вверх?

Жильё

Почти три года любую крупную столичную конференцию в сфере недвижимости можно было называть «форум про эскроу-счета». Остальные темы обсуждались вскользь и, как правило, всё равно в контексте проектного финансирования. Сначала, когда только изменилось законодательство, у топ-менеджеров ведущих строительных организаций сквозило непонимание будущего механизма, тревога нарастала, и настал период апокалиптических прогнозов. Через полтора года спикеры стали делиться первым опытом проектного финансирования, параллельно пошли обоюдные жалобы девелоперов на банки, банков на девелоперов, чиновников – на всех. Наконец, в прошлом году бизнес-мероприятия чем-то напоминали сводки с фронта: аккредитовано банками столько-то застройщиков, потери среди участников рынка составят столько-то, в регионах «А», «Б» и «В» продаж по эскроу до сих пор нет, цены на недвижимость взлетят и так далее. И вот, эра проектного финансирования в жилищном строительстве настала, все перешли на работу в рутинном режиме, и после долгой паузы повестка дня форумов по недвижимости снова стала скучно-текущей.

На конференции термин «эскроу-счёт» впервые прозвучал ближе к середине дискуссии. А открыл форум заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин. Говорил чиновник, поработавший, по его словам, уже при нескольких премьерах, о задаче возводить ежегодно 120 млн. квадратных метров жилья. Именно эту цель в майских указах сформулировал президент.

Оказывается, задачу никто не снимал, хотя в достижение заявленного показателя мало кто верит. Определённую долю в этих недостижимых 120 миллионах должно составить индивидуальное строительство. Чтобы стимулировать этот сегмент, министерство планирует добиться приемлемых условий ипотечного кредитования частного домостроения. Тем не менее, собравшимся намного ближе – индустриальное строительство, поэтому далее разговор пошёл про многоквартирные жилые дома. Немного цифр. По данным заместителя министра, «в стройке» сейчас находится чуть менее 103 млн. квадратных метров – «два годичных ввода». Ради выполнения поставленной первым лицом государства цели необходимо довести площадь жилых домов, находящихся в процессе возведения, до 150-160 млн., т.е. нарастить объём строек за пару лет примерно наполовину. Стасишин констатировал: без значительных финансовых вливаний из бюджета на инфраструктуру и подготовку участков плановое значение достичь будет трудно. Некоторые регионы не рвутся помогать Министерству строительства в росте показателей отрасли, на конференции обсуждались ситуации, в частности, в Санкт-Петербурге и Ростовской области.   Мария Макарова, заместитель руководителя Росреестра по Москве, привела статистику по количеству зарегистрированных ДДУ в городе: в 2019 году общий объём продаж квартир в новостройках превысил показатели 2018 года на 2,5%. Однако в кулуарах конференции обсуждали другие цифры. По оценкам аналитика рынка недвижимости Юрия Кочеткова, рост количества ДДУ в прошлом году – номинальный, так как часть квартир застройщики оформляли не на конечных покупателей, а на близких к продавцу промежуточных владельцев с целью уйти от необходимости впоследствии проводить полученные средства за реализованный объект по неудобной эскроу-схеме. Пик реальных продаж, по оценкам эксперта, рынок испытал в 2018 году, когда на фоне информационной волны касательно введения проектного финансирования покупатели заторопились, заметно подешевевшая ипотека сделала приобретение квартиры доступней, а стремительные и не всегда предсказуемые колебания пары рубль – доллар то и дело вызывали нервозность у инвесторов.

Сегодня кредиты – главный двигатель продаж. Глубже всего ипотека проникла в Новую Москву, каждая третья сделка там регистрируется с использованием заёмных средств. Снижение ставки по ипотеке больше не приводит к соответствующему росту темпов выдачи кредитов на жильё. Специалисты выделяют две основные причины уменьшения корреляции стоимости заимствования и динамики получения населением жилищных кредитов. Во-первых, исчерпание спроса – все, кто хотел и при этом мог взять ссуду, – уже взяли. А во-вторых, ожидание людей в сохранении тенденции смягчения монетарной политики: «зачем торопиться влезать в долговую кабалу и брать заём сейчас, когда через полгода условия будут выгоднее».

Для банков падение темпов роста выдачи ипотечных займов – плохой сигнал. Кредиты населению под залог квартир приносят стабильные доходы при невысоких рисках. Однако не только население оказывается привлекательным заёмщиком, когда речь идёт о сфере недвижимости и строительства. Сегодня и застройщики становятся предметом конкуренции. «Раньше мы бегали за банками, теперь – они за нами», – о сотрудничестве с финансовыми учреждениями рассказывал президент ГК «Кортос» Вениамин Голубицкий. В условиях профицита ликвидности крупные строительные фирмы оказались интересным клиентом для распробовавших проектное финансирование кредитных учреждений. Подтвердил тезис заместитель председателя правления МКБ Александр Казначеев: «Сейчас не так много точек роста в экономике, и проектное финансирование долевого строительства – одна из них». Уже 25 кредитных учреждений фактически работают с эскроу-счетами. В результате, по словам эксперта, если год назад прогнозировалась кредитная ставка для застройщиков выше 5%, то в настоящее время она по факту оказалось ниже четырех процентов годовых. Помимо борьбы банков за клиентов на снижение стоимости проектного финансирования сказалось и смягчение денежно-кредитной политики Центрального банка.

Тем не менее, эскроу-счета остаются дорогим удовольствием, и девелоперы активно применяют альтернативные способы привлечения капитала. За прошлый год крупные строительные холдинги разместили 19 выпусков облигаций на 1 миллиард рублей. Тем временем основная масса компаний при наличии возможности продолжает реализовывать проекты по старинке – без посредника в виде банка. Сохранение этой возможности для ранее начатых проектов обуславливает плавность перехода отрасли на новые рельсы. Так, по статистике Росреестра, лишь 17% от проданных квартир в новостройках во второй половине прошлого года оказались реализованными с использованием эскроу-счетов. Однако по итогам первого месяца нынешнего года более четверти продаж происходит по новой системе. По прогнозу заместителя министра, через два года подавляющая часть старых проектов будет закончена, и специальные счета будут задействованы повсеместно.

А пока переход на проектное финансирование выступил поводом роста цен на новостройки, по крайней мере в столице. На эскроу-счета перешли не более четверти объектов, а стоимость поднялась у всех. Владимир Сергунин, партнёр Colliers International, отметил, что повышение цен на первичном рынке не подкреплено увеличением спроса. В итоге растёт конкуренция между застройщиками, которые в борьбе за клиента «усиливают» инфраструктуру. Некоторые вчерашние маркетинговые ходы девелоперов сегодня стали обязательным атрибутом новостройки высокого класса. Так, если 10 лет назад от дома бизнес-класса покупатель ожидал подземного паркинга, охраняемую территорию и консьержа, то теперь обязательный минимум жилья повышенной комфортности среди прочего включает ландшафтный дизайн территории, на которой нет места автомобилям, премиальную отделку вестибюлей, панорамные окна в квартирах. Меняется и наполнение понятия «развитая инфраструктура». В середине 2000-х стандартный набор новостройки включал мини-маркет, кафе, аптеку и салон красоты. Сегодня покупатель ждёт фитнес-клуб, образовательный центр, полноценный детский сад с парковой зоной.

Нежильё

Тренды сферы коммерческой недвижимости обсуждали во второй части конференции. Шесть лет назад после вступления в силу санкций спрос на офисы резко просел, и застройщики сконцентрировали усилия на возведении многоквартирных домов, отказавшись от большинства проектов бизнес-центров. В результате после того, как ранее начатые объекты были введены в эксплуатацию, на московском рынке офисной недвижимости образовался дефицит новых коммерческих площадей. Рынок снова стал рынком арендодателя, но не из-за экономического роста, а из-за провала нового строительства.

По оценкам Натальи Никитиной, партнёра Cushman&Wakefield, на начало года уровень вакантных площадей в офисных центрах первопрестольной составлял 10,2% от всего объёма – около 1,8 млн. квадратных метров. При этом за год рынок поглотил чуть более 2 млн. метров, из которых лишь 386 тысяч метров в новых зданиях. По оценке Павла Тигера из Prime Property Management, ввод офисов в прошлом году в три раза превысил показатели 2018 года. Несмотря на это, в столице не хватает больших помещений – лотов от 8 тысяч метров. Как правило, крупные сделки аренды заключаются до ввода объекта в эксплуатацию. Вместе с тем, если в Москва-Сити спрос на офисы заметно опережает предложение, то, в частности, в районе Павелецкого вокзала ситуация обратная – уровень свободных площадей непривычно высокий для Садового кольца. Специалисты видят причину в «скучности» района: некуда пойти после работы, а значит, сложно привлечь работников. Строительство офисных центров ныне сосредоточено по Ленинградскому направлению, в Москва-Сити, и несколько зданий возводится в Сколково.

На фоне роста популярности шеринговой экономики значительное время дискуссии было уделено популярному формату коворкингов. Сегодня до 1% всех офисных площадей в столице заняты гибкими офисными пространствами, для сравнения: в Лондоне – 5%, в Нью-Йорке – 10%. В сегменте работают несколько ведущих игроков, сдающих в аренду оборудованные рабочие места, – WeWork, Regus, «Рабочая Станция». Часть игроков снимает этажи или целые здания, организовывает пространство и далее сдаёт в аренду рабочие места. Другие компании-операторы сами владеют недвижимостью, на которой организуют коворкинг.   Таким образом, в настоящий момент отмечается рост цен на рынках жилой и нежилой недвижимости. Причины увеличения цен в обоих случаях не связаны с классическим увеличением спроса. Коммерческая недвижимость дорожает из-за дефицита предложения. Однако, если строительные компании, зафиксировав рост маржинальности рынка, массово вернутся в сегмент бизнес-центров, через несколько лет рынок столкнётся с кризисом перепроизводства. Без экономического роста снимать новые офисы окажется некому. Для новостроек текущий спрос поддерживается постоянным снижением стоимости ипотечных кредитов и ажиотажем вокруг проектного финансирования, а возрастание цен в текущем моменте обусловлено попыткой девелоперов переложить увеличение себестоимости на плечи потребителя. Застройщики хотят, чтобы цены продолжали рост, однако реальная платежеспособность населения давит на объёмы реализации. Статистика первых месяцев 2020 года показывает устойчивую тенденцию снижения продаж новостроек. Положение шаткое, из-за пандемии коронавируса вся мировая экономическая система оказалась под прессом. Возможно, пройдёт какое-то время, иноземный вирус будет повержен, а покупатели воспримут новые цены как реальность и возобновят покупки в прежнем темпе. Всё-таки население столицы растёт, а людям необходимо решать насущный квартирный вопрос. А возможно, весы качнутся в другую сторону, и застройщики, начавшие за последние пару лет возведение беспрецедентного количества квадратных метров, столкнутся с кризисом продаж и для поддержания ликвидности начнут снижать цены… один за одним.